2. BÚSQUEDA DEL INMUEBLE
CÓMO ENCONTRAR PISOS BARATOS PARA INVERTIR
Una vez definidos los objetivos estratégicos, determinaremos, con base en ello, en qué tipo de propiedad queremos invertir. 🏠
👨👩👧👦 El tipo de inmueble dependerá principalmente de nuestro segmento de “clientes/inquilinos” objetivo. Si queremos dirigirnos a familias, el piso deberá disponer de un mínimo de dos dormitorios. En caso de querer dirigirnos a parejas jóvenes, podrá ser un inmueble más funcional pero bien comunicado. Si fuera dirigido a personas mayores, siempre deberá disponer de ascensor y de una única planta. Si queremos dirigirnos a personas con mayor poder adquisitivo el barrio deberá escogerse acorde, entre otros ejemplos.
ES IMPRESCINDIBLE CALCULAR LA RENTABILIDAD DEL INMUEBLE 👇
En este punto, es clave entender cómo calcular la rentabilidad de un inmueble 🧮. Te regalamos nuestra calculadora actualizada al adquirir LA GUÍA para evaluar un inmueble. Adicionalmente Uri, en el vídeo de más abajo, te explica paso a paso cómo manejarte con ella.
Uno de los errores principales es confundir la inversión con la compra de una vivienda para uno/a mismo/a. Lo más probable es que si encuentras un inmueble ideal, la rentabilidad sea muy baja, y por ende, no te ayude a conseguir tus objetivos financieros.
Una vez definidas las características del inmueble: importe € máximo, ubicación, dimensiones, distribución, orientación, antigüedad, como principales factores, procederemos a la búsqueda. 🔍
¿Cómo podemos encontrar pisos baratos en España?
Primero, déjanos contarte una anécdota que puede ayudarnos a ilustrar la respuesta.
En mayo nos saltó una alerta de idealista de un dúplex semi-nuevo por 110.000€ en el centro de Terrassa. Nos sorprendió y decidimos llamar a la agencia inmobiliaria que lo gestionaba. Le realizamos unas preguntas de validación al agente inmobiliario y, sobre todo, quisimos validar que la ubicación era la correcta pues, si lo era, era una ganga. 🔥
Tal y como imaginas, era un error de publicación, a lo que el agente inmobiliario añadió: “si no hubiera sido un error y este piso existiera, ya me lo hubiera quedado yo o cualquiera de mis compañeros”. 😅
Con esta anécdota queremos compartir contigo que la búsqueda de inmuebles baratos para invertir no es tarea fácil. No te queremos desanimar, pues es muy gratificante cuando encuentras inmuebles potenciales, pero no es trivial. 🏡
A continuación te compartimos 7 estrategias que puedes seguir y, aquellas que a nosotros nos han funcionado mejor, por orden de preferencia, acorde a nuestro criterio.
7 ESTRATEGIAS PARA ENCONTRAR PISOS GANGA, CHOLLOS PARA INVERTIR:
1️⃣ Comunicar a tu entorno que estás buscando piso 📢. Buenas ofertas suelen venir de familiares y conocidos. De hecho, los agentes inmobiliarios que llevan años en el sector tienen una red de contactos muy extensa lo que les permite llegar a dichos inmuebles con mayor facilidad.
2️⃣ Contar con un personal shopper experto/a, con años de experiencia y reconocido/a en la zona que queremos invertir 👨💼👩💼. Él/ella nos permitirá acceder a inmuebles que no llegan a publicarse en las plataformas más conocidas y que, de nuevo, son fruto de la red profesional ha ido construyendo a lo largo de su carrera profesional.
3️⃣ Visitar agencias inmobiliarias con carta de presentación de tu perfil inversor y un detalle del tipo de inmueble que estás buscando 📑. Las agencias inmobiliarias suelen recibir de buen agrado a inversores, ya que saben que sus intenciones son sólidas y disponen de capital.
4️⃣ Acceder a pisos de bancos y fondos, de las inmobiliarias de las entidades bancarias 🏦. Por ejemplo: Solvia (Banc Sabadell), Haya (Bankia), Servihabitat (Caixabank), entre otras. Recomendamos acceder directamente a sus páginas web y contactar con sus agentes, pues no todos los pisos son publicados en las plataformas más conocidas como Idealista.
⚠️ ¡Cuidado! Invertir en este tipo de activos requiere de más conocimiento y, a veces, conlleva un riesgo mayor. Los bancos y fondos suelen adquirir estos activos en lotes, lo que hace que no tengan información real sobre el estado del mismo, sobre si está okupado, etc. Debes ir con pies de plomo.
5️⃣ Configurar la búsqueda en las plataformas inmobiliarias online más conocidas: Idealista, Habitaclia, Fotocasa y pisos.com. En el vídeo, Uri te explica paso a paso como configura la búsqueda en idealista 💻.
6️⃣ Acceder a las subastas judiciales 👩⚖️. Se suelen encontrar gangas, pero requiere de un nivel alto de expertise. Recomendamos que te dejes asesorar si decides optar por esta vía.
7️⃣ Pasear por el barrio objetivo 🚶 e identificar posibles opciones, así como dejar tarjetas para informar que estás dispuesto/a a comprar. No somos muy fans de esta opción, principalmente por la ratio coste-beneficio que supone.
Otro punto muy importante se centra en negociar el precio una vez encontrado un inmueble que nos encaja, nosotros re-negociamos el precio de compra en el 99% de los casos. Dicen que las buenas rentabilidades se consiguen, casi siempre, en el proceso de negociación.
Por último, algunos expertos también recomiendan el pago al contado 💰, pues nos supone una mejor palanca de negociación, ya que la compra se puede culminar más rápido que solicitando una hipoteca y, por ello, el vendedor está más dispuesto a ceder.
Sin embargo, nosotros recomendamos valorar caso a caso si conviene utilizar financiación para ayudarnos a acelerar nuestra estrategia de inversión.
⭐ BONUS EXTRA: ¿Comprar al contado o con hipoteca? ⭐
👉 Pongamos un ejemplo: comprar al contado o comprar con hipoteca un inmueble de 100.000€, que se podría poner a alquilar por 700€/mes.
Para simplificar el ejemplo, vamos a suponer que los 100.000€ ya incluyen gastos de compraventa, impuestos, etc.
COMPRAR AL CONTADO: 💶
Al comprar al contado, dispones del capital para afrontar dicha compra, de forma que el pago puede efectuarse mucho más rápido. En este caso, si el vendedor tiene la necesidad de recibir el dinero lo antes posible, pagar al contado puede convertirse en una palanca de negociación importante.
Además, el pago al contado permite reducir los costes de adquisición del inmueble ✅, ya que no tendrás los gastos de apertura de una hipoteca, tasación, etc.
Y finalmente, al no tener una cuota hipotecaria que asumir, tu cashflow será mayor. Es decir, recibirás más dinero a final de mes.
No obstante, y a pesar de todo lo anterior, pagar al contado no resulta tan interesante a nivel financiero. Tu capital no está rendiendo de la forma más óptima. Veámoslo con números (cálculos simplificados):
👉 RB (Rentabilidad Bruta): la rentabilidad que tiene el activo.
700€/mes * 12 meses = 8.400 €
RB = 8.400 € / 100.000€ = 8.4%.
👉 ROCE (Return On Capital Employed): la rentabilidad real del capital que pones de TU bolsillo.
700€/mes * 12 meses = 8.400 €
ROCE = 8.400 € / 100.000€ = 8.4% 🚩
En el caso de comprar al contado, la Rentabilidad Bruta del activo y el ROCE son iguales, ya que no te estás apalancando en dinero de otras personas/bancos. Todo el dinero lo pones tú.
COMPRAR CON HIPOTECA (APALANCAMIENTO FINANCIERO): 💳
Al comprar con hipoteca, solo es necesario disponer de un 20-30% del importe del inmueble, ya que el resto del capital lo pondrá el banco. Este porcentaje inicial es conocido como “entrada”, y deberás negociar con el banco dicho importe (saltar al Paso 6. Obtén una Hipoteca).
A modo de ejemplo, si negocias para una primera vivienda, el banco suele ofrecerte hasta un 80-90% de financiación, de forma que tú solo tienes que aportar el 10-20%. Estos porcentajes dependen de cada entidad bancaria.
En cambio, si negocias para un inmueble de inversión, los bancos están dispuestos a ofrecerte menos financiación, entre el 60-70%, ya que consideran que están asumiendo más riesgo.📉
Es altamente recomendable negociar las hipotecas con el banco antes de ir a por un inmueble, de esta forma tendrás mucha más credibilidad delante del vendedor y el proceso tendrá menos riesgo (y menos dolores de cabeza para ti).
Al comprar un inmueble con hipoteca, tenemos que tener en cuenta que existirán gastos adicionales en el momento de la compraventa, como la comisión de apertura del banco, la tasación, gastos del banco, etc. Estos elementos reducirán la rentabilidad.🔻
Además, al tener una cuota hipotecaria cada mes, veremos nuestro cashflow reducido.
A pesar de todo lo anterior, adquirir inmuebles para alquilar con hipoteca es mucho más eficiente a nivel financiero, que hacerlo al contado. Veámoslo con números:
👉 RB (Rentabilidad Bruta): la rentabilidad que tiene el activo.
700€/mes * 12 meses = 8.400 €
RB = 8.400 € / 100.000€ = 8.4%.
👉 ROCE (Return On Capital Employed): la rentabilidad real del capital que pones de TU bolsillo. Es decir, sin contar la hipoteca porque es dinero que ha puesto el banco. Vamos a asumir que hemos puesto un 30% del importe del inmueble de nuestro bolsillo. El resto lo pone el banco.
700€/mes * 12 meses = 8.400 €
ROCE = 8.400 € / 30.000€ = 28% ✅
Es decir, al apalancarnos con un préstamo hipotecario, el rendimiento real de nuestro capital es mucho mayor que si lo compráramos al contado.
Por ende, podríamos invertir en más activos inmobiliarios con el mismo capital y obtendríamos más fuentes de cashflow 💸.
Además, esos distintos inmuebles comprados con hipoteca se revalorizarán con los años y, consecuentemente, nuestro patrimonio será mayor a lo largo de los años. 🏡🏠🏡
Por favor, nótese que dichos cálculos son una súper-simplificación de los cálculos de rentabilidad reales que se deberían hacer en cualquier operación inmobiliaria.
RESUMIENDO:
Comprar un inmueble al contado puede ser una buena opción si:
- Disponemos de mucho capital.
- Queremos invertir sin menos dolores de cabeza (negociación de la hipoteca).
- Queremos menos inmuebles pero con un casflow más elevado.
- Tenemos problemas para acceder a financiación (por ejemplo, No Residentes en España, gente con trabajos temporales, etc.).
En cambio, comprar un inmueble con hipoteca será interesante si:
- No disponemos de tanto capital, solo para cubrir la entrada.
- Buscamos apalancarnos con el banco.
- Queremos acelerar nuestra estrategia de inversión en inmuebles (es mucho más rápido poder empezar a invertir con el 20% del importe de un inmueble que esperarse a tener el 100%).
- Queremos tener más inmuebles, más patrimonio en el largo plazo.
- Queremos aprovechar que los tipos de interés y condiciones de los préstamos hipotecarios son mejores que nunca en España (con fecha de diciembre del 2021).
👉 En nuestra opinión, una estrategia de inversión con apalancamiento (hipotecas) es más eficiente a nivel financiero, permite escalar tu estrategia de inversión y, por ende, más recomendable si lo que buscas es encontrar tu libertad financiera cuanto antes. ✅
Llegados hasta aquí, esperamos que tengas un poco más claro cómo empezar a buscar pisos baratos para iniciar tu estrategia de inversión inmobiliaria 💪.
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