6. CÓMO OBTENER FINANCIACIÓN
CÓMO NEGOCIAR UNA HIPOTECA CON EL BANCO
Llegamos al paso donde te explicamos cómo conseguir la mejor financiación para tu inmueble. 💰
En este punto, revisaremos qué plan de financiación nos conviene más para nuestra inversión.
Nos centraremos en darte consejos para conseguir la mejor hipoteca. Pero antes de ello 🤚, debes analizar tu situación en específico para definir el plan financiero que más te conviene.
A modo de ejemplo, si vas a adquirir una vivienda y no dispones de un contrato laboral indefinido, tienes mucha liquidez y/o la vivienda tiene un coste inferior a 45.000€, en este caso, tiene sentido valorar la opción de la compra al contado. Además, como hemos mencionado en anteriores artículos, esto te permitirá tener más poder de negociación sobre el precio de compra.
Sin embargo, si tienes una situación laboral estable, tiene sentido utilizar el apalancamiento financiero para poder acelerar tu plan de inversión en inmuebles 📈. Por ejemplo, en el caso anterior, con el mismo importe en efectivo (45.000€) podríamos solicitar el 70% de financiación al banco y con el líquido restante podrías adquirir 2-3 viviendas en lugar de 1.
Además, poniéndonos un poco Kiyosaki’s, recordad que en esta operación estaríamos acudiendo a la “deuda buena”, pues la hipoteca financiaría un activo que te está rindiendo. No vamos a entrar a explicar la diferencia con la “deuda mala” para comprar una casa para ti, pues si estás leyendo este artículo, ya tienes este concepto más que interiorizado 💪. En resumen, no tengas miedo de utilizar, conscientemente, esta herramienta financiera en tu estrategia de inversión.
6 CONSEJOS PARA NEGOCIAR UNA HIPOTECA CON EL BANCO 🚀
Entramos en los consejos prácticos para conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca:
1️⃣ Véndete bien, sé un perfil atractivo para el banco 💼 . Recordemos el objetivo de la entidad financiera: prestar dinero para cobrar intereses con el mínimo riesgo. Por lo tanto, el perfil más interesante es uno con estabilidad financiera (contrato indefinido, funcionario) y salario suficiente para poder devolver el crédito (ratio de endeudamiento inferior al 30 por ciento de los ingresos mensuales netos).
Por ello, si cumples con este perfil recuerda que tienes un poder de negociación bueno y podrás utilizarlo para rebajar las comisiones.
¿Y si no dispongo de estabilidad laboral? El banco quiere prestar dinero para cobrar las comisiones con el mínimo riesgo. Es importante que interiorices este aspecto porque: si dispones de un negocio propio solvente y rentable, si dispones de mucha liquidez, si dispones de otros inmuebles que ya te están rentando, etc.
Puedes utilizar todo este motor económico para presentar tu situación de solvencia al banco. Presenta formalmente todas tus fuentes de ingresos a través de la cuenta de pérdidas y ganancias y balances de situación para que el equipo de riesgos del banco pueda apreciar correctamente tu potencial.
2️⃣ Infórmate, haz los deberes 🔎. Hoy en día es más fácil que nunca poder informarse sobre las condiciones de los préstamos a través de comparadores: rastreator, Idealista, etc.
Esta información la utilizaremos para negociar las mejores condiciones que están ofreciendo la mayoría de competidores: tipo de interés, comisiones de apertura, de amortización anticipada (por pagar por adelantado), de subrogación (por cambiar la hipoteca de banco.
Recuerda que las cláusulas suelo (cantidad mínima de intereses a pagar si el interés variable se sitúa por debajo de un umbral) y redondeo al alza (ej. interés variable del 1,05% y el banco lo redondea a 1,1%) han sido declaradas como abusivas por el tribunal Supremo, así que no las aceptes en tu hipoteca.
3️⃣ Acudir a un bróker 👔. Es interesante valorar esta opción, pues ellos mueven un alto volumen de hipotecas al mes con las entidades financieras y, por ello, suelen obtener mejores condiciones que el cliente individual que acude directamente a la oficina. Es cierto que cobran unos honorarios por dicho trabajo, que suelen rondar los 2.000 – 4.000€ por hipoteca concedida, pero puede salir muy a cuenta si te consiguen una rebaja significativa del tipo de interés o del plazo de amortización.
4️⃣ Valora si interés variable o fijo 📊. Te recomendamos ver el vídeo de Uri, en él te explica la tabla de amortización para entender cómo y cuándo se pagan los intereses de una hipoteca. Así como las diferencias básicas entre el interés variable y fijo.
No existe criterio único y final sobre qué interés es “mejor”, dependerá de las condiciones del mercado, de la entidad bancaria en específico y de tus preferencias.
Por ejemplo, nosotros hemos escogido una hipoteca con interés fijo pues nos permite asegurar un interés bajo durante los 30 años que dura la hipoteca y también disponer de un cahsflow estable, pues la cuota hipotecaria mensual es siempre la misma.
También es importante entender si el interés de la hipoteca está bonificado: rebajado por contratar otros productos del banco (seguros, tarjetas, etc.). En ese caso, será clave calcular el precio que vamos a pagar por dichos servicios y asegurar que éste sea menor que el descuento que obtendremos en la cuota hipotecaria a cambio.
5️⃣ Analiza el plazo de amortización 🕛. Hipoteca a 15, 20, 30 años… entendemos que la motivación, en caso de comprar una vivienda para tu uso y disfrute, sea amortizar la deuda cuanto antes mejor. Sin embargo, siendo inversores jóvenes y bajo nuestro criterio, optamos por alargar al máximo (hipotecas de 30 años) la vida del préstamo. Esto nos permite disponer de una cuota hipotecaria menor = mayor flujo de caja para ahorrar y volver a invertir de nuevo, acelerando el plan de inversión.
6️⃣ Por último, asegúrate de pagar solamente aquellos costes que te pertocan de la hipoteca 📃. La entidad bancaria debe asumir el 100% de los gastos de notaría, registro, tasación y gestoría del préstamo hipotecario, así como el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentales (IAJD). Nosotros solamente asumir los gastos de tasación de la vivienda (que no de la hipoteca) y, a veces, la comisión de apertura de préstamo.
Por otro lado, nosotros como compradores, también asumiremos los costes de notaría para la formalización de la compraventa de la vivienda y del registro de la propiedad. En este último párrafo solamente hemos hecho referencia a los costes del préstamo bancario, no de la operación de compraventa global.
👉 En el siguiente paso te explicamos la totalidad de costes de la compraventa de una vivienda y quién asume qué.
