7. LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE
TRÁMITES, GASTOS, IMPUESTOS Y REGISTRO DE LA COMPRAVENTA
Al firmar el contrato de arras, como compradores, tenemos el derecho de escoger notaría. ☝
Una vez firmado el contrato de arras, pondremos en contacto a la notaría con la parte vendedora, o agencia inmobiliaria representante de la misma. La parte vendedora deberá proporcionar todos los documentos, acordados en el contrato de arras, a la notaría. En esta guía te explicamos qué documentos aconsejamos solicitar adicionalmente a los obligatorios. Por ejemplo, entre los documentos obligatorios figuran: la nota simple, el certificado de eficiencia energética, la inspección técnica del edificio (ITE), etc.
Y una vez conseguida la financiación del banco, si hubiere, también pondremos en contacto a nuestro/a agente bancario/a con la notaría. El/la agente bancario/a le proporcionará toda la información sobre la hipoteca a la notaría, y ésta te la explicará de forma clara y simple para que realmente entiendas las condiciones del préstamo que estás a punto de contratar.
En esta línea, hay una serie de formalidades que debes conocer ✍:
- La notaría debe asegurar que tú, como cliente, has recibido toda la información de la hipoteca, por parte del banco, con mínimo 10 días de antelación al día oficial de la operación de la compraventa (escritura).
- La notaría debe asegurar que has entendido correctamente las condiciones del préstamos que estás a punto de solicitar y que se formalizará el mismo día de la operación de compraventa. Para ello, debes acudir a la notaría, con mínimo 1 día de antelación a la escritura, para firmar el acta notarial. El acta notarial se obtiene después de que te reúnas con tu notario/a y él/ella te explique, en cristiano, las condiciones del préstamo. Una vez te lo ha explicado todo, debes realizar un test (bastante sencillo) en la misma notaría para que quede probado que sí has entendido lo que te ha explicado.
Es importante entender estos dos puntos porque sin el cumplimiento de éstos no se podrá conceder la hipoteca, ni formalizar la escritura si dependes de la financiación para comprar la vivienda. También importante destacar que estos trámites no tienen ningún coste adicional para ti.
Ahora sí, llega el día oficial de la operación de compraventa del piso (entre particulares). Acudimos a la notaría y en la sala de reuniones para formalizar la escritura se presentarán: los actuales propietarios del inmueble (parte vendedora), la agencia inmobiliaria que les representa, el/la agente bancario/a, el/la notario/a y el/la oficial de notaría.
El/la notario/a recitará toda la información de la escritura y, si todas las partes están conformes, se procederá a la firma. Si hubiera cualquier información que no te cuadra, ¡no dudes en decirlo! 📣
A lo largo de la semana, la notaría te podrá hacer llegar una copia escaneada, en formato digital, de los 2 documentos oficiales:
1️⃣ ESCRITURA DE COMPRAVENTA
2️⃣ ESCRITURA DEL PRÉSTAMO INMOBILIARIO CON GARANTÍA HIPOTECARIA
También recibirás la copia original en papel al cabo de unos meses, por parte de la notaría o bien de la entidad bancaria.
GASTOS DE LA COMPRAVENTA Y REGISTRO
Los gastos de la compraventa del piso, que deberás asumir tú como comprador/a, son los siguientes:
Tasación del piso (si solicitas una hipoteca) 👉 Coste orientativo: 250 – 600€. A nosotros nos costó 249,56€.
Comisión de apertura de la hipoteca. 👉 Coste orientativo: esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado, según lo pactado con la entidad financiera. No obstante, la mayoría de bancos hoy en día ya no aplican esta comisión. Nosotros te animamos para que negocies y la reduzcas al máximo.
Servicio de la notaría 👉 Coste orientativo: 600 – 1.000€. A nosotros nos costó 744,85€.
Servicio de la gestoría. La entidad bancaria suele poner a disposición de los clientes este servicio que prepara la documentación de la hipoteca, abona los impuestos en tu nombre y realiza el registro de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Son trámites que también puedes hacer por tu cuenta, así que aconsejamos que te cuestiones si quieres contratar o no este servicio. Aunque hay entidades bancarias que no te dan la opción de no contratar su gestoría para la formalización de la hipoteca. 👉 Coste orientativo: 300 – 500€. A nosotros nos costó 423,50€.
Registro de la Propiedad. 👉 Coste:
Por un valor igual o menor a 6.010,12 euros se pagará 24,04 euros.
Por el exceso del valor que oscile entre 6.010,13 y 30.050,61 euros se pagará 1,75 por cada 1.000.
Por el exceso del valor que oscile entre 30.050,62 y 60.101,21 euros pagará 1,25 por cada 1.000.
Por el exceso del valor que oscile entre 60.101,22 y 150.253,03 euros pagará 0,75 por cada 1.000.
Por el exceso del valor que oscile entre 150.253,04 y 601.012,10 euros pagará 0,30 por cada 1.000.
Por el valor que exceda de 601.012,10 euros pagará 0,20 por cada 1.000.
En cualquier caso, el precio del registro nunca será inferior a 24,04€ ni superior a 2.181,67€.
👉 A nosotros nos costó 297,33€ inscribir un piso de un valor de 88.400€.
IMPUESTOS APLICABLES
Los impuestos que deberás asumir por la compraventa de un piso, como comprador/a, son los siguientes:
- En caso de comprar una vivienda de segunda mano: Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Éste depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. ⚡ Importante 👀: te aconsejamos que consultes si cumples con los requisitos para aplicarte una reducción a este impuesto: familias numerosas en Madrid, jóvenes para la compra de su primer inmueble en Cataluña, etc.
⚠️Si aplicas alguna deducción no olvides consultar cómo debes demostrar tu derecho a la reducción del ITP ante Hacienda, porque sino te puede llegar una «cartita» y deberás devolver todo el importe deducido más una penalización. Por ejemplo, en Cataluña te debes empadronar en la vivienda si te has deducido el ITP por ser la compra de tu primera vivienda.
- En caso de comprar una vivienda de obra nueva: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En 2021 asciende al 10%. En Canarias, está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.
OTROS COSTES DE LA COMPRAVENTA
También te indicamos los costes que deberá asumir el banco:
- IAJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos de notaría correspondientes al otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. El banco asume los costes de formalizar la escritura del préstamo ante notario y nosotros (compradores) los costes de formalizar la operación de compraventa del piso.
- Coste del Registro de la Propiedad de las escrituras que ha firmado el notario. El banco asume los costes de inscribir las escrituras y nosotros (compradores) los costes de inscribir la vivienda.
Otros costes a considerar:
- Contratación de los seguros del hogar y de vida, en función de si nos hemos comprometido para obtener un interés bonificado.
- Recuerda que tendrás unos días limitados para proceder a realizar todos los cambios de nombre de los suministros del piso: agua, luz y gas. El cambio de nombre del suministro de agua, por lo menos en Terrassa (Barcelona), también tenía un coste de 20-30€.
- Así como domiciliar el pago de la comunidad de vecinos.
Esperamos haberte ayudado 🙂 ¡A nosotros nos habría encantado tener toda esta información y costes desglosados antes de proceder a la compra del primer inmueble!
👉 Recuerda que tienes nuestra calculadora de rentabilidad 📊 disponible junto con la guía para evaluación de inmuebles, dónde figuran los costes mencionados en este artículo, para que puedas calcular la rentabilidad esperada de tu inmueble 🏡.
Y ahora… 🎉¡FELICIDADES!🎉 Ya eres propietario 🙂 Es hora de poner tu inmueble a alquilar para sacarle una rentabilidad.
